עורך דין מקרקעין בחיפה והמשנה ליו"ר הלשכה במחוז: "מכאן רואים הזדמנויות שת"א מפספסת"

עו"ד אדיר צבי, המתמחה בדיני מקרקעין, נדל"ן ורשויות מקומיות, משמש בהתנדבות כמשנה ליו"ר לשכת עורכי הדין במחוז חיפה. פגשנו אותו במשרדו בחיפה לשיחה על הפוטנציאל הנדל"ני בצפון, האתגרים הייחודיים של השוק, ולמה יותר ויותר תל אביבים מביטים צפונה.

שעת בוקר מוקדמת במשרדו של עו"ד אדיר צבי, כיאה לעורך דין מקרקעין מוביל באזור ובכלל, הממוקם ברחוב נתנזון בחיפה, דקותיים מהיכל בית המשפט המקומי. מבעד לחלונות הגדולים נשקף נוף מרהיב של מפרץ חיפה והים התיכון. עו"ד צבי, בחליפה כחולה מחויטת, פותח את הפגישה בהכנת כוסות קפה למרות סדר היום העמוס – "עוד שעה מגיע זוג מתל אביב לחתימה על הסכם שכירות לעסק בעיר התחתית," הוא מסביר. "הם פותחים כאן סניף שני של הגלריה שלהם מתל אביב."

"זה חלק ממגמה רחבה יותר," מספר צבי. "בשנים האחרונות אני רואה יותר ויותר עניין מצד תל אביבים בשוק הנדל"ן של חיפה והקריות – הן למגורים והן להשקעה. אני מלווה כעורך דין לקניית דירה למשפחות שמחפשות איכות חיים בעלות סבירה, וגם את המשקיעים שמזהים פה הזדמנויות שכבר לא קיימות במרכז."

צבי מציג בפניי תיק עב כרס על שולחנו. "הנה דוגמה מעניינת. אתמול סיימנו לסגור עסקה של בניין שלם עם 12 דירות בקריית מוצקין במחיר שווה ערך לשלוש-ארבע דירות בצפון תל אביב. המשקיע הוא תל אביבי שהבין שהתשואה פה גבוהה משמעותית, והוא עכשיו בתהליך של רישום בית משותף כדי למכור כל דירה בנפרד."

חיפה והקריות – מרדמה להתעוררות

"בעשור האחרון חיפה והקריות עברו שינוי דרמטי," מסביר צבי בעודו פותח את המחשב ומציג מפות תכנון. "הנה, תראה את הפרויקטים של התחדשות עירונית באזור. עורך דין תמ"א 38 שעבד פעם בעיקר במרכז מוצא היום שדווקא בהדר הכרמל ובקריות יש יותר פרויקטים פעילים."

לדבריו, שוק הנדל"ן בחיפה והסביבה התעורר לחיים, וזה משתקף גם בהיבטים המשפטיים. "בעבר, רוב העבודה של עורך דין למכירת דירה באזור הייתה פשוטה יחסית. היום העסקאות מורכבות יותר – יש פרויקטים של פינוי-בינוי בקנה מידה שלא הכרנו, קבוצות רכישה, ופתרונות מימון יצירתיים."

"רק אתמול התקשר אליי מנכ"ל אחת החברות הגדולות מתל אביב ששוקל כניסה לפרויקט פינוי-בינוי בקריית ים," מספר צבי. "הוא הופתע לגלות שהתהליך פה פשוט יותר לפעמים – הרשויות המקומיות מעודדות התחדשות, וההתנגדויות פחותות. אבל הוא עדיין צריך עורך דין פינוי-בינוי שמכיר את המאפיינים המקומיים."

אתגרים ייחודיים וטעויות נפוצות מספר עורך דין מקרקעין בחיפה

הטלפון במשרדו של צבי מצלצל. שיחה קצרה בעניין תביעה לפינוי מושכר בקריית מוצקין. "סליחה על ההפרעה," הוא מתנצל כשהוא מסיים. "זה בדיוק מדגים את אחד האתגרים הייחודיים שאנחנו מתמודדים איתם. פינוי דייר שלא משלם שכירות מורכב יותר באזורים מסוימים בחיפה והקריות בשל שיקולים חברתיים ומדיניות של בתי המשפט המקומיים."

"היבט נוסף שהרבה אנשים מהמרכז לא מכירים הוא נושא החכירה והחכירה המהוונת," מוסיף צבי. "בחלקים נרחבים של חיפה, במיוחד בכרמל, הקרקע שייכת לרשות מקרקעי ישראל והדירות הן בחכירה. רבים לא מבינים מה קורה בתום תקופת החכירה או מה ההבדל בין חכירה להשכרה."

"ואין לי ספירה של כמה פעמים מנעתי מלקוחות לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה בעייתי שהיה עולה להם ביוקר. אנשים לא תמיד מבינים איך עושים זיכרון דברים נכון, ושזה מסמך משפטי מחייב לכל דבר."

מהמדפים שמאחוריו, צבי שולף תיק ומראה לי דוגמה להסכם מכר סטנדרטי באזור. "לפני שבועיים טיפלתי במקרה של קניית דירה מכונס נכסים בקריית אתא. יש בזה הזדמנויות מצוינות, אבל גם סיכונים שצריך להכיר. מה שמעניין הוא שהרוכשת היא צעירה מתל אביב שעבדה במשרד שלי כמתמחה לפני 5 שנים, וחזרה אליי כשהחליטה להשקיע בצפון."

המורכבות שמאחורי המסמכים

הטלפון מצלצל שוב. הפעם זו שיחה מעורך דין ליקויי בנייה שצבי עובד איתו. "יש לנו תיק משותף של בניין בקריית ביאליק עם בעיות רטיבות קשות," הוא מסביר לאחר שמסיים את השיחה. "בשל האקלים והקרבה לים, ליקויי האיטום פה חמורים יותר מבמרכז."

"רבים מהפרויקטים החדשים עדיין בשלבי בנייה, וחשוב מאוד לוודא קבלת טופס 4 לפני שנכנסים לדירה," מציין צבי. "טופס 4 הוא אישור האכלוס שמעיד שהבניין בטיחותי ועומד בתקנים. לפעמים קבלנים לוחצים על רוכשים להיכנס לדירות לפני קבלת הטופס, וזו טעות חמורה."

צבי פותח את המגירה ומוציא נסח טאבו היסטורי, מסמך שמראה את השינויים בבעלות על נכס לאורך השנים. "הנה משהו מעניין – זה נסח של בניין בן 70 שנה בהדר. אפשר לראות את כל גלגולי הבעלות, כולל הערות אזהרה סעיף 126 שנרשמו ונמחקו לאורך השנים."

"נסח טאבו מרוכז הוא כלי חשוב נוסף," הוא מוסיף ומציג מסמך אחר. "הוא מראה את כל הדירות בבניין ומאפשר לזהות, למשל, האם יש דיירים סרבנים שעלולים לעכב פרויקט התחדשות."

המורכבות הכלכלית

"נושא נוסף שאני מסביר הרבה ללקוחות מהמרכז הוא שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין באזור," ממשיך צבי. "הוא נמוך בכ-20%-30% מהמקובל בתל אביב, אבל זה לא אומר שצריך לבחור את ההצעה הזולה ביותר. ראיתי עסקאות שהסתבכו בגלל חיסכון של כמה אלפי שקלים על ייעוץ משפטי."

על המסך במחשבו, צבי מציג טבלה של עלויות. "הנה למשל, עלות תיקון צו בית משותף באזורנו נעה בין 5,000 ל-15,000 שקל, תלוי במורכבות. תהליך של פירוק שיתוף במקרקעין עלויות שלו יכולות להגיע ל-20,000 שקל ויותר בהליך מורכב."

"לקוח תל אביבי ששכר את שירותיי בחודש שעבר הופתע לגלות שהוא חייב בהיטל השבחה על פיצול דירה שרכש בקריית אתא," צבי צוחק. "הוא היה בטוח שרק בתל אביב גובים היטלים כאלה. זה חלק מעבודתו של עורך דין מיסוי מקרקעין – להסביר את כל חובות התשלום."

מושגים שכדאי להכיר

במהלך השיחה, צבי מרחיב על מושגים רבים שרוכשים ומשקיעים פוטנציאליים צריכים להכיר:

"מושע היא מילה שאנשים פוחדים ממנה," הוא צוחק. "זה פשוט אומר בעלות משותפת בנכס ללא חלוקה פיזית. נפוץ מאוד בנכסים שעוברים בירושה ובסופו של דבר דורש פירוק שיתוף – כלומר, הפרדת הבעלות המשותפת."

"חלוקה בעין היא האופציה המועדפת בפירוק שיתוף – חלוקה פיזית של הנכס בין השותפים. אבל זה אפשרי רק בנכסים גדולים, כמו בתים פרטיים עם חצרות בקריית אתא או טירת כרמל. לא תמיד ניתן לכפות פירוק שיתוף בדרך זו."

באחת המחברות על שולחנו, צבי מצייר תרשים להדגמת עסקת קומבינציה. "זו עסקה בה בעל קרקע נותן אותה ליזם שבונה עליה, ובתמורה מקבל חלק מהדירות. יש לנו עכשיו פרויקט כזה במורדות הכרמל, על קרקע פרטית שהייתה בבעלות משפחה במשך דורות."

"אגב, לא רבים יודעים מה זה פרצלציה," הוא מוסיף. "זה תהליך של חלוקת מגרש גדול למגרשים קטנים יותר. בקריית אתא יש עכשיו כמה פרויקטים כאלה שמאפשרים בנייה צמודת קרקע."

ההזדמנויות בצפון

"אנשים שואלים אותי הרבה על קניית דירה על הנייר בפרויקטים החדשים," אומר צבי. "לאחרונה גם היו שאלות רבות על עורך דין מחיר למשתכן במתחמים החדשים בנשר ובקריית אתא."

על הקיר במשרדו תלויה מפה גדולה של חיפה והסביבה, עם סימונים צבעוניים. "אלו האזורים עם הפוטנציאל הגדול ביותר," הוא מצביע. "העיר התחתית בחיפה, למשל, עוברת התחדשות מרשימה. לקוח שלי רכש שם מבנה לשימור לפני 6 שנים ב-1.2 מיליון שקל, והשבוע קיבל הצעה של 3.8 מיליון."

בזמן שהוא מדבר, נכנסת המזכירה ומניחה על שולחנו תיק עם הכיתוב "אישור זכויות" – "זה לפגישה הבאה, עם משקיע שרוכש דירה שעדיין אינה רשומה בטאבו," הוא מסביר. "אי רישום דירה בטאבו נפוץ יותר באזורנו מאשר במרכז."

"במקרים כאלה, חברה משכנת היא גוף שאחראי על רישום הזכויות. בחיפה, חברת 'שקמונה' הייתה אחראית על חלק גדול מהשכונות הוותיקות. כיום, רוב הרוכשים מתעקשים על רישום דירה בטאבו מיידי, וזה בהחלט הדבר הנכון לעשות."

עולם הנדל"ן המשפטי המשתנה

"ליטיגציה מקרקעין הפכה לתחום משמעותי יותר באזורנו," אומר צבי. "עורך דין סכסוכי שכנים מטפל בעיקר בסכסוכים על רכוש משותף – גגות, חניות, מחסנים – שמתעוררים במיוחד בבניינים ישנים."

"היבט מעניין נוסף הוא זיקת הנאה – זכות שימוש בנכס של אחר. למשל, זכות מעבר בחצר של שכן. בחיפה, בגלל הטופוגרפיה התלולה, יש הרבה מקרים כאלה. עורך דין התחדשות עירונית צריך להכיר היטב את הנושאים האלה."

צבי מסתכל בשעונו ומתנצל – נותרו עוד כמה דקות עד הפגישה הבאה. "רק בשבוע שעבר סיימתי טיפול במקרה של העברת דירה במתנה מהורים לילדים. יש לזה היבטי מיסוי מורכבים," הוא אומר. "אנשים גם שואלים הרבה על אישור מס רכוש – אישור היסטורי על תשלום מס שבוטל לפני שנים, אבל עדיין נדרש בחלק מהעסקאות."

"מושג נוסף שחשוב להכיר הוא צו בית משותף – המסמך שמסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הדירות בבניין. תקנה 27 לתקנות המקרקעין מאפשרת רישום בית משותף גם כאשר חלק מהדירות טרם נבנו, וזה רלוונטי לפרויקטים בבנייה."

"ולא שכחנו את הסכם השיתוף – הסכם המסדיר את היחסים בין שותפים בנכס. זה נפוץ בקבוצות רכישה ובנכסים משפחתיים," הוא מסכם.

לסיכום – מבט לעתיד

בדקות האחרונות לפני שנפרדים, צבי משתף את תחזיתו לעתיד שוק הנדל"ן באזור חיפה והקריות.

"מספר הפניות ממשקיעים ורוכשים מאזור המרכז עלה ב-200% בשלוש השנים האחרונות," הוא מציין. "הציפייה שלי היא שהמגמה הזו תתחזק, במיוחד לאור השיפור המתמיד בתשתיות התחבורה. כשהרכבת המהירה תחבר את חיפה לתל אביב ב-40 דקות, זה ישנה את כללי המשחק."

באזור מגורים מיוחד כמו חיפה, הוא מוסיף, יש יתרונות שאי אפשר למצוא במרכז – "איכות חיים, קהילתיות, וכמובן, ערך כספי שעדיין יכול לצמוח."

נכנסת המזכירה ומודיעה שהזוג מתל אביב הגיע לפגישה. עו"ד צבי מודה לי על השיחה ומסדר את הניירות על שולחנו. "הם באים לחתום על הסכם שכירות לעסק הכולל שטר חוב שכירות וערבות בנקאית להשכרת דירה. החלטתי שאני פטור מלהסביר להם מהו כתב שיפוי – הם מספיק מנוסים," הוא צוחק.

"אתה יודע," הוא אומר לפני שאני יוצא, "יש לנו ביטוי בהיכל המשפט: 'מחיפה רואים דברים שמתל אביב לא רואים'. אני חושב שזה נכון גם בתחום הנדל"ן."