שעת בוקר מוקדמת במשרדו של עו"ד אדיר צבי, כיאה לעורך דין מקרקעין מוביל באזור ובכלל, הממוקם ברחוב נתנזון בחיפה, דקותיים מהיכל בית המשפט המקומי. מבעד לחלונות הגדולים נשקף נוף מרהיב של מפרץ חיפה והים התיכון. עו"ד צבי, בחליפה כחולה מחויטת, פותח את הפגישה בהכנת כוסות קפה למרות סדר היום העמוס – "עוד שעה מגיע זוג מתל אביב לחתימה על הסכם שכירות לעסק בעיר התחתית," הוא מסביר. "הם פותחים כאן סניף שני של הגלריה שלהם מתל אביב."

"זה חלק ממגמה רחבה יותר," מספר צבי. "בשנים האחרונות אני רואה יותר ויותר עניין מצד תל אביבים בשוק הנדל"ן של חיפה והקריות – הן למגורים והן להשקעה. אני מלווה כעורך דין לקניית דירה למשפחות שמחפשות איכות חיים בעלות סבירה, וגם את המשקיעים שמזהים פה הזדמנויות שכבר לא קיימות במרכז."

צבי מציג בפניי תיק עב כרס על שולחנו. "הנה דוגמה מעניינת. אתמול סיימנו לסגור עסקה של בניין שלם עם 12 דירות בקריית מוצקין במחיר שווה ערך לשלוש-ארבע דירות בצפון תל אביב. המשקיע הוא תל אביבי שהבין שהתשואה פה גבוהה משמעותית, והוא עכשיו בתהליך של רישום בית משותף כדי למכור כל דירה בנפרד."

חיפה והקריות – מרדמה להתעוררות

"בעשור האחרון חיפה והקריות עברו שינוי דרמטי," מסביר צבי בעודו פותח את המחשב ומציג מפות תכנון. "הנה, תראה את הפרויקטים של התחדשות עירונית באזור. עורך דין תמ"א 38 שעבד פעם בעיקר במרכז מוצא היום שדווקא בהדר הכרמל ובקריות יש יותר פרויקטים פעילים."

לדבריו, שוק הנדל"ן בחיפה והסביבה התעורר לחיים, וזה משתקף גם בהיבטים המשפטיים. "בעבר, רוב העבודה של עורך דין למכירת דירה באזור הייתה פשוטה יחסית. היום העסקאות מורכבות יותר – יש פרויקטים של פינוי-בינוי בקנה מידה שלא הכרנו, קבוצות רכישה, ופתרונות מימון יצירתיים."

"רק אתמול התקשר אליי מנכ"ל אחת החברות הגדולות מתל אביב ששוקל כניסה לפרויקט פינוי-בינוי בקריית ים," מספר צבי. "הוא הופתע לגלות שהתהליך פה פשוט יותר לפעמים – הרשויות המקומיות מעודדות התחדשות, וההתנגדויות פחותות. אבל הוא עדיין צריך עורך דין פינוי-בינוי שמכיר את המאפיינים המקומיים."

אתגרים ייחודיים וטעויות נפוצות מספר עורך דין מקרקעין בחיפה

הטלפון במשרדו של צבי מצלצל. שיחה קצרה בעניין תביעה לפינוי מושכר בקריית מוצקין. "סליחה על ההפרעה," הוא מתנצל כשהוא מסיים. "זה בדיוק מדגים את אחד האתגרים הייחודיים שאנחנו מתמודדים איתם. פינוי דייר שלא משלם שכירות מורכב יותר באזורים מסוימים בחיפה והקריות בשל שיקולים חברתיים ומדיניות של בתי המשפט המקומיים."

"היבט נוסף שהרבה אנשים מהמרכז לא מכירים הוא נושא החכירה והחכירה המהוונת," מוסיף צבי. "בחלקים נרחבים של חיפה, במיוחד בכרמל, הקרקע שייכת לרשות מקרקעי ישראל והדירות הן בחכירה. רבים לא מבינים מה קורה בתום תקופת החכירה או מה ההבדל בין חכירה להשכרה."

"ואין לי ספירה של כמה פעמים מנעתי מלקוחות לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה בעייתי שהיה עולה להם ביוקר. אנשים לא תמיד מבינים איך עושים זיכרון דברים נכון, ושזה מסמך משפטי מחייב לכל דבר."

מהמדפים שמאחוריו, צבי שולף תיק ומראה לי דוגמה להסכם מכר סטנדרטי באזור. "לפני שבועיים טיפלתי במקרה של קניית דירה מכונס נכסים בקריית אתא. יש בזה הזדמנויות מצוינות, אבל גם סיכונים שצריך להכיר. מה שמעניין הוא שהרוכשת היא צעירה מתל אביב שעבדה במשרד שלי כמתמחה לפני 5 שנים, וחזרה אליי כשהחליטה להשקיע בצפון."

המורכבות שמאחורי המסמכים

הטלפון מצלצל שוב. הפעם זו שיחה מעורך דין ליקויי בנייה שצבי עובד איתו. "יש לנו תיק משותף של בניין בקריית ביאליק עם בעיות רטיבות קשות," הוא מסביר לאחר שמסיים את השיחה. "בשל האקלים והקרבה לים, ליקויי האיטום פה חמורים יותר מבמרכז."

"רבים מהפרויקטים החדשים עדיין בשלבי בנייה, וחשוב מאוד לוודא קבלת טופס 4 לפני שנכנסים לדירה," מציין צבי. "טופס 4 הוא אישור האכלוס שמעיד שהבניין בטיחותי ועומד בתקנים. לפעמים קבלנים לוחצים על רוכשים להיכנס לדירות לפני קבלת הטופס, וזו טעות חמורה."

צבי פותח את המגירה ומוציא נסח טאבו היסטורי, מסמך שמראה את השינויים בבעלות על נכס לאורך השנים. "הנה משהו מעניין – זה נסח של בניין בן 70 שנה בהדר. אפשר לראות את כל גלגולי הבעלות, כולל הערות אזהרה סעיף 126 שנרשמו ונמחקו לאורך השנים."

"נסח טאבו מרוכז הוא כלי חשוב נוסף," הוא מוסיף ומציג מסמך אחר. "הוא מראה את כל הדירות בבניין ומאפשר לזהות, למשל, האם יש דיירים סרבנים שעלולים לעכב פרויקט התחדשות."

המורכבות הכלכלית

"נושא נוסף שאני מסביר הרבה ללקוחות מהמרכז הוא שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין באזור," ממשיך צבי. "הוא נמוך בכ-20%-30% מהמקובל בתל אביב, אבל זה לא אומר שצריך לבחור את ההצעה הזולה ביותר. ראיתי עסקאות שהסתבכו בגלל חיסכון של כמה אלפי שקלים על ייעוץ משפטי."

על המסך במחשבו, צבי מציג טבלה של עלויות. "הנה למשל, עלות תיקון צו בית משותף באזורנו נעה בין 5,000 ל-15,000 שקל, תלוי במורכבות. תהליך של פירוק שיתוף במקרקעין עלויות שלו יכולות להגיע ל-20,000 שקל ויותר בהליך מורכב."

"לקוח תל אביבי ששכר את שירותיי בחודש שעבר הופתע לגלות שהוא חייב בהיטל השבחה על פיצול דירה שרכש בקריית אתא," צבי צוחק. "הוא היה בטוח שרק בתל אביב גובים היטלים כאלה. זה חלק מעבודתו של עורך דין מיסוי מקרקעין – להסביר את כל חובות התשלום."

מושגים שכדאי להכיר

במהלך השיחה, צבי מרחיב על מושגים רבים שרוכשים ומשקיעים פוטנציאליים צריכים להכיר:

"מושע היא מילה שאנשים פוחדים ממנה," הוא צוחק. "זה פשוט אומר בעלות משותפת בנכס ללא חלוקה פיזית. נפוץ מאוד בנכסים שעוברים בירושה ובסופו של דבר דורש פירוק שיתוף – כלומר, הפרדת הבעלות המשותפת."

"חלוקה בעין היא האופציה המועדפת בפירוק שיתוף – חלוקה פיזית של הנכס בין השותפים. אבל זה אפשרי רק בנכסים גדולים, כמו בתים פרטיים עם חצרות בקריית אתא או טירת כרמל. לא תמיד ניתן לכפות פירוק שיתוף בדרך זו."

באחת המחברות על שולחנו, צבי מצייר תרשים להדגמת עסקת קומבינציה. "זו עסקה בה בעל קרקע נותן אותה ליזם שבונה עליה, ובתמורה מקבל חלק מהדירות. יש לנו עכשיו פרויקט כזה במורדות הכרמל, על קרקע פרטית שהייתה בבעלות משפחה במשך דורות."

"אגב, לא רבים יודעים מה זה פרצלציה," הוא מוסיף. "זה תהליך של חלוקת מגרש גדול למגרשים קטנים יותר. בקריית אתא יש עכשיו כמה פרויקטים כאלה שמאפשרים בנייה צמודת קרקע."

ההזדמנויות בצפון

"אנשים שואלים אותי הרבה על קניית דירה על הנייר בפרויקטים החדשים," אומר צבי. "לאחרונה גם היו שאלות רבות על עורך דין מחיר למשתכן במתחמים החדשים בנשר ובקריית אתא."

על הקיר במשרדו תלויה מפה גדולה של חיפה והסביבה, עם סימונים צבעוניים. "אלו האזורים עם הפוטנציאל הגדול ביותר," הוא מצביע. "העיר התחתית בחיפה, למשל, עוברת התחדשות מרשימה. לקוח שלי רכש שם מבנה לשימור לפני 6 שנים ב-1.2 מיליון שקל, והשבוע קיבל הצעה של 3.8 מיליון."

בזמן שהוא מדבר, נכנסת המזכירה ומניחה על שולחנו תיק עם הכיתוב "אישור זכויות" – "זה לפגישה הבאה, עם משקיע שרוכש דירה שעדיין אינה רשומה בטאבו," הוא מסביר. "אי רישום דירה בטאבו נפוץ יותר באזורנו מאשר במרכז."

"במקרים כאלה, חברה משכנת היא גוף שאחראי על רישום הזכויות. בחיפה, חברת 'שקמונה' הייתה אחראית על חלק גדול מהשכונות הוותיקות. כיום, רוב הרוכשים מתעקשים על רישום דירה בטאבו מיידי, וזה בהחלט הדבר הנכון לעשות."

עולם הנדל"ן המשפטי המשתנה

"ליטיגציה מקרקעין הפכה לתחום משמעותי יותר באזורנו," אומר צבי. "עורך דין סכסוכי שכנים מטפל בעיקר בסכסוכים על רכוש משותף – גגות, חניות, מחסנים – שמתעוררים במיוחד בבניינים ישנים."

"היבט מעניין נוסף הוא זיקת הנאה – זכות שימוש בנכס של אחר. למשל, זכות מעבר בחצר של שכן. בחיפה, בגלל הטופוגרפיה התלולה, יש הרבה מקרים כאלה. עורך דין התחדשות עירונית צריך להכיר היטב את הנושאים האלה."

צבי מסתכל בשעונו ומתנצל – נותרו עוד כמה דקות עד הפגישה הבאה. "רק בשבוע שעבר סיימתי טיפול במקרה של העברת דירה במתנה מהורים לילדים. יש לזה היבטי מיסוי מורכבים," הוא אומר. "אנשים גם שואלים הרבה על אישור מס רכוש – אישור היסטורי על תשלום מס שבוטל לפני שנים, אבל עדיין נדרש בחלק מהעסקאות."

"מושג נוסף שחשוב להכיר הוא צו בית משותף – המסמך שמסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הדירות בבניין. תקנה 27 לתקנות המקרקעין מאפשרת רישום בית משותף גם כאשר חלק מהדירות טרם נבנו, וזה רלוונטי לפרויקטים בבנייה."

"ולא שכחנו את הסכם השיתוף – הסכם המסדיר את היחסים בין שותפים בנכס. זה נפוץ בקבוצות רכישה ובנכסים משפחתיים," הוא מסכם.

לסיכום – מבט לעתיד

בדקות האחרונות לפני שנפרדים, צבי משתף את תחזיתו לעתיד שוק הנדל"ן באזור חיפה והקריות.

"מספר הפניות ממשקיעים ורוכשים מאזור המרכז עלה ב-200% בשלוש השנים האחרונות," הוא מציין. "הציפייה שלי היא שהמגמה הזו תתחזק, במיוחד לאור השיפור המתמיד בתשתיות התחבורה. כשהרכבת המהירה תחבר את חיפה לתל אביב ב-40 דקות, זה ישנה את כללי המשחק."

באזור מגורים מיוחד כמו חיפה, הוא מוסיף, יש יתרונות שאי אפשר למצוא במרכז – "איכות חיים, קהילתיות, וכמובן, ערך כספי שעדיין יכול לצמוח."

נכנסת המזכירה ומודיעה שהזוג מתל אביב הגיע לפגישה. עו"ד צבי מודה לי על השיחה ומסדר את הניירות על שולחנו. "הם באים לחתום על הסכם שכירות לעסק הכולל שטר חוב שכירות וערבות בנקאית להשכרת דירה. החלטתי שאני פטור מלהסביר להם מהו כתב שיפוי – הם מספיק מנוסים," הוא צוחק.

"אתה יודע," הוא אומר לפני שאני יוצא, "יש לנו ביטוי בהיכל המשפט: 'מחיפה רואים דברים שמתל אביב לא רואים'. אני חושב שזה נכון גם בתחום הנדל"ן."

The post עורך דין מקרקעין בחיפה והמשנה ליו"ר הלשכה במחוז: "מכאן רואים הזדמנויות שת"א מפספסת" appeared first on חדשות תל אביב.

The post עורך דין מקרקעין בחיפה והמשנה ליו"ר הלשכה במחוז: "מכאן רואים הזדמנויות שת"א מפספסת" appeared first on חדשות תל אביב.

על פי כתב התביעה והדיווח בוואלה ניוז, שכנים בבניין הפכו את גג הבניין למתחם בילוי – "זולה" שכללה ריהוט, צמחייה וציוד נוסף, אך אולמרט ורעייתו טענו כי השימוש בגג לצרכים אלו פוגע בזכויותיהם. המפקחת על רישום המקרקעין, אורית ארפי מוראי, קיבלה את טענותיהם וקבעה כי "השימוש בגג המשותף לצורכי בילוי ופנאי אסור". עוד הורתה לפנות את הגג מכל פריט שאינו קשור לתחזוקתו בתוך 30 יום.

בהחלטתה, קבעה המפקחת כי הגג יישאר פנוי מכל פריט שאינו טכני. כבר ב-2020 הוציאה המפקחת צו ארעי שאסר על עבודות בגג, וכעת, עם מתן פסק הדין הסופי, נקבע באופן חד-משמעי כי אין להשתמש בגג למטרות פנאי.

עו"ד נעם קולודני, שייצג את בעלי הדירות האחרים, מסר: "אנו מכבדים את פסק הדין אך מאמינים כי ניתן היה להגיע לפתרון הוגן לשימוש בגג הבניין. נלמד את ההכרעה ונשקול את המשך צעדינו".

פסק הדין מסיים סכסוך ארוך שנים ומחזק את עקרון השמירה על זכויותיהם של בעלי הדירות, תוך הגבלת שימושים שאינם עומדים בהגדרות התקנון של הבית המשותף. בכך, בית המשפט הדגיש את הצורך בשימוש מושכל וברור ברכוש המשותף.

עו"ד אורלי מנדלסון, מומחית בדיני נדל"ן ורשויות מקומיות, התייחסה לפסק הדין: "ההחלטה מדגישה את חשיבות השמירה על זכויות הקניין של בעלי הדירות ואת הצורך בהסכמות ברורות בין הדיירים לגבי השימוש ברכוש המשותף. הפסיקה מבהירה כי כל שימוש החורג מהייעוד המקורי של הרכוש המשותף מחייב הסכמה מפורשת של כלל הדיירים, ובמקרה של מחלוקת, יש לפנות לערכאות המתאימות להכרעה."

לדבריה, "פסק הדין מהווה תמרור אזהרה לדיירים המבקשים לעשות שימוש פרטי ברכוש המשותף ללא הסכמה, ומחזק את הצורך בניהול דיאלוג ושיתוף פעולה בין הדיירים למניעת סכסוכים מיותרים."

The post אולמרט מנצח בביהמ"ש: השכנים נדרשו לפנות את ה"זולה" מהגג בכיכר המדינה appeared first on חדשות תל אביב.

The post אולמרט מנצח בביהמ"ש: השכנים נדרשו לפנות את ה"זולה" מהגג בכיכר המדינה appeared first on חדשות תל אביב.

התוכנית, בהובלת הוועדה המקומית וסגן ראש העירייה, עו"ד ליאור שפירא, מדגימה את השילוב בין פיתוח עירוני מתקדם לבין עקרונות הקיימות, תוך שדרוג איכות החיים של התושבים. שפירא אמר: "התוכנית משפרת את תנאי המגורים, מגדילה את מלאי הדיור ומחזקת את המרחב הציבורי בשכונה, עם שילוב של שטחי ציבור וגינון". המתחם, המשתרע על 4.6 דונמים וממוקם בין רחובות עין גב, מצודת בית"ר, לוחמי גליפולי ויגור, יעבור שדרוג נרחב, כשבמרכזו הקמת חניון תת-קרקעי לחנייה פרטית ולחניית אופניים.

במסגרת הפרויקט, שיזמה חברת "צמח המרמן" בשיתוף אדריכלי המתחם רני זיס ודונסקי צפנת, תיבנה מערכת שבילים מרוצפים שתחבר בין רחובות עין גב ומצודת בית"ר, ושטחי הציבור יתמקמו במבנה בעין גב 6 על שטח של 450 מ"ר שישמש את הקהילה המקומית. תוכנית המתחם מציעה גם תמהיל מגוון של דירות, מה שמבטיח התאמה לצרכים מגוונים של התושבים – החל מדירות קטנות של חדר אחד ועד דירות מרווחות של חמישה חדרים.

שפירא הוסיף כי "הפרויקט שואף לאיזון בין פיתוח עירוני להנגשת מרחבים ירוקים, תוך עמידה בסטנדרטים גבוהים של בנייה ירוקה וניהול סביבתי מתקדם. עיצוב השכונה כולל נטיעת עצים, פתרונות לניהול מי נגר להגברת חלחול והצללה נרחבת לטובת נוחות השוהים במרחב הציבורי."

בדיון שנערך בוועדת המשנה, הוסכם כי אישור סופי לתוכנית יותנה באישור אדריכל העיר לבנייה ירוקה, באישור אגף הנכסים לשטחי הציבור, בשילוב חניות אופניים ואישור העירייה לנטיעת עצים.

The post 141 דירות חדשות בפרויקט עין גב ביד אליהו appeared first on חדשות תל אביב.

The post 141 דירות חדשות בפרויקט עין גב ביד אליהו appeared first on חדשות תל אביב.

הכפלת יחידות הדיור בצפון הישן

במסגרת פרויקט התחדשות עירונית נוסף שמתקדם ברחוב סמאסט בצפון הישן, נהרס מבנה ישן בן שלוש קומות הכולל 14 דירות בלבד, ובמקומו נבנה כעת בניין בן 7 קומות שיכלול 29 דירות חדשות. הפרויקט, שמנוהל על ידי חברת "ישפה", מציג חזון מגורים חדש בתל אביב על ידי מיקסום פוטנציאל המגורים באזורים ותיקים ואטרקטיביים בעיר.

"פלטפורמה עירונית" נבחרו כאדריכלים המובילים של הפרויקט, כאשר הדגש מושם על שילוב המבנה החדש בסביבה האורבנית ותוך שמירה על ייחודיות הצפון הישן. מטרת הפרויקט היא לאפשר נוחות ואיכות מגורים באזור מבוקש, המשלב קרבה לאזורים המסחריים, תרבותיים, ותחבורתיים בעיר.

פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף בשכונת נווה שרת

פרויקט נוסף וגדול אף יותר הוא במתחם "קהילת קליבלנד" בשכונת נווה שרת. התוכנית, שהוכנה על ידי קבוצות תדהר וקבוצת גבאי, כוללת פינוי תשעה מבני מגורים ישנים בעלי 242 דירות, ובניית 547 יחידות דיור חדשות במקומם. עם שטח של כ-20 דונם, התוכנית כוללת שישה מבני מגורים מודרניים, אשר ייבנו לצד שטחי מסחר ותעסוקה, ובכך יתרמו להתחדשות הכלכלית והקהילתית של השכונה.

תוספת משמעותית לפרויקט היא הקצאת 15% מהדירות בפרויקט – 82 דירות – להשכרה במחיר מופחת לתקופה של 25 שנה. במסגרת זו, דיירים חדשים ייהנו מדמי שכירות נמוכים בכ-40% ממחיר השוק החופשי, מה שמסייע ביצירת דיור בהישג יד עבור תושבים בעיר המתמודדת עם עליות המחירים בשוק הדיור.

"ההתחדשות העירונית הכרחית להעצמת הערים ולשיפור איכות החיים"

עו"ד אורלי מנדלסון, בעלת פירמת עורכי דין המתמחה בענייני נדל"ן ורשויות מקומיות, המלווה פרויקטים מסוג זה, מדגישה את הצורך בתהליכי התחדשות עירונית בתל אביב ובערים אחרות בארץ. "במיוחד בערים צפופות כמו תל אביב, תהליכי פינוי-בינוי הם הכרחיים," מציינת מנדלסון. "הם לא רק פותרים מצוקת דיור אלא גם מחזקים את הכלכלה המקומית, משדרגים את תשתיות התחבורה והמרחבים הציבוריים ומאפשרים נגישות לאוכלוסיות מגוונות".

לדבריה של מנדלסון, התחדשות עירונית אינה רק מתן מענה למצוקת הדיור אלא גם אפשרות לשדרג את פני העיר ואת איכות חיי התושבים. "בדיוק כמו בתל אביב, יש ערים רבות בישראל שיכולות להפיק תועלת מיישום פרויקטים כאלה. ההתחדשות תורמת לשיפור הביטחון והנגישות באזורים עירוניים ולחיזוק הכלכלה המקומית – כשלרוב היא גם מעוררת עניין בקרב יזמים, שיפוץ המבנים מעלה את ערך הנכסים ומחזק את קשרי הקהילה".

The post התקדמות בשני מיזמי התחדשות עירונית בתל אביב appeared first on חדשות תל אביב.

The post התקדמות בשני מיזמי התחדשות עירונית בתל אביב appeared first on חדשות תל אביב.

הגדרת צרכים ותקציב:
לפני הכל, הגדירו את סביבת המגורים המועדפת עליכם בהתאם לקרבה לעבודה, שירותי חינוך, קהילה ועוד. לאחר מכן, קבעו תקציב ריאלי הכולל את כלל ההוצאות: מעבר למחיר הדירה הבסיסי, קיימות גם הוצאות נוספות כמו מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, חיבורים ותשתיות, שיפוצים ועוד. יועץ משכנתאות מקצועי יוכל לעזור בארגון התקציב ובבחינת היכולת הכלכלית שלכם להתמודד עם תנאי המשכנתא, בהתחשב במחיר הדירה שבחרתם.

טיימינג לרכישת הדירה:
בחירת העיתוי לרכישת הדירה היא קריטית. תנאי השוק יכולים להשתנות בהתאם לאווירה ולחדשות בתקשורת. לעיתים, ניהול מו"מ נחוש מול משרדי המכירות יכול להניב הנחות משמעותיות, אך יש לזכור שלכל פרויקט יש סף הנחה. ניהול מו"מ לא פרופורציונלי עלול להוביל לכך שהדירה תימכר לאחר או שתימנע אפשרות לקבל תנאים טובים.

בדיקת חברת הבנייה:
ערכו בדיקה מעמיקה על חברת הבנייה שמציעה את הדירה. בדקו אילו פרויקטים היא ביצעה בעבר, רמת שביעות רצון הלקוחות, איכות הגמר והשירות שהיא מספקת לאחר הרכישה. חשוב לוודא שקיים מערך שירות לקוחות מסודר ושיש "אבא ואמא" לחברה – זה מבטיח יציבות וביטחון בתהליך.

בדיקת הבטוחות:
בעת הרכישה, ודאו שהקבלן מספק ערבויות חוק מכר ובטוחות מתאימות לכספכם. לעיתים ישנם מבצעים שמציעים תנאים מיוחדים, אך חשוב להימנע מהפתעות ולוודא שאתם מקבלים את הביטחון הפיננסי הנדרש.

שירותי עו"ד:
מומלץ לשכור עורך דין המתמחה בחוזי מקרקעין שיוודא שהחוזה כולל סעיפים המגנים עליכם ועל זכויותיכם. עורך דין מיומן יכול לשים דגש על פרטים חשובים ולחסוך עוגמת נפש בהמשך הדרך.

התייעצות עם בני משפחה או מכרים:
לסיום, אל תשכחו להתייעץ עם בני משפחה או עם מישהו שאתם מעריכים את דעתו. זהו צעד גדול, והתייעצות יכולה להאיר את עיניכם על פרטים שלא חשבתם עליהם.

הכותב, זאב גרינברג, סמנכ"ל שותף בחברת הנדל"ן מידר, משתף מניסיונו רב-השנים בתחום ומסייע בהובלת פרויקטים למגורים והתחדשות עירונית ברחבי הארץ.

The post המדריך השלם לרכישת דירה: כך תעשו את זה נכון appeared first on חדשות תל אביב.

The post המדריך השלם לרכישת דירה: כך תעשו את זה נכון appeared first on חדשות תל אביב.

דוגמה לכך היא עסקה שנחתמה לאחרונה ברחוב בוגרשוב בתל אביב, שם נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר במחיר של 6 מיליון ש"ח. המיקום המרכזי, יחד עם ההיצע המצומצם של דירות דומות, הופכים את רחוב בוגרשוב וסביבתו לאזור מבוקש ביותר עבור רוכשים המחפשים נגישות לכל מה שיש לעיר להציע.

עסקאות נוספות בתל אביב: תמונת מצב על מחירי הדירות בעיר

בשבועות האחרונים נרשמו עוד מספר עסקאות בולטים ברחבי תל אביב, אשר משקפות את רמות המחירים הגבוהות שנקבעות במרכז העיר. להלן כמה מהעסקאות האחרונות:

• רחוב בן יהודה: דירת 3 חדרים בשטח של 85 מ"ר נמכרה ב-4.5 מיליון ש"ח.
• רחוב פיירברג: דירת 4 חדרים בשטח של 70 מ"ר נמכרה ב-4.9 מיליון ש"ח.
• רחוב ששת הימים: דירת 5 חדרים בשטח של 129 מ"ר נמכרה ב-4 מיליון ש"ח.
• רחוב דיזנגוף: דירת 2 חדרים בשטח של 54 מ"ר נמכרה ב-3.86 מיליון ש"ח.
• רחוב רבי פנחס: דירת 2.5 חדרים בשטח של 67 מ"ר נמכרה ב-3.25 מיליון ש"ח.
• רחוב החשמונאים: דירת 2.5 חדרים בשטח של 63 מ"ר נמכרה ב-3.18 מיליון ש"ח.
• רחוב דוד אבידן: דירת 3 חדרים בשטח של 65 מ"ר נמכרה ב-2.8 מיליון ש"ח.
• רחוב תקוע: דירת 5 חדרים בשטח של 101 מ"ר נמכרה ב-2.37 מיליון ש"ח.
• רחוב מקור חיים: דירת 2 חדרים בשטח של 55 מ"ר נמכרה ב-2.23 מיליון ש"ח.
• רחוב נחל עוז: דירת 2 חדרים בשטח של 38 מ"ר נמכרה ב-2.19 מיליון ש"ח.
• רחוב מורדי הגטאות: דירת 2 חדרים בשטח של 28 מ"ר נמכרה ב-1.37 מיליון ש"ח.

העסקאות הללו הן חלק מהמגמה הכללית בשוק הנדל"ן בתל אביב, שבה הביקוש לדירות, בפרט באזורי מרכז העיר והאזורים המבוקשים, נותר גבוה, בעוד שההיצע מוגבל. המציאות הכלכלית המאתגרת הנוכחית לא מרתיעה את הקונים, שנמשכים לעיר בשל הנגישות הגבוהה שלה לאזורי המסחר, הפנאי והבילוי. כך, למרות המצב הביטחוני והכלכלי, תל אביב ממשיכה להיות יעד מבוקש עבור רוכשים ומשקיעים שמוכנים לשלם מחירים גבוהים כדי לקבל גישה ישירה לאטרקציות ולחיי העיר התוססים.

התנודות החדות במחירים מדגישות את המורכבות שבשוק הנדל"ן התל-אביבי: מצד אחד, אי-הוודאות הכלכלית עשויה ליצור אתגר עבור חלק מהרוכשים, אך מצד שני, הביקוש הגבוה מגביר את הלחץ על המחירים במרכז תל אביב ובאזורים סמוכים. "הביקוש פשוט לא נפסק," אומר רועי, סוכן נדל"ן מקומי. "תל אביב תמיד נחשבת אטרקטיבית, וכל דירה באזור המרכז נמכרת מהר."

מחסור בהיצע: מנוע העלייה במחירים

אחד הגורמים המרכזיים המניעים את העלייה המתמשכת במחירי הדירות בתל אביב הוא מחסור בהיצע, שנובע מהגבלות בנייה וריבוי ביקושים לדירות חדשות. בשנים האחרונות הביקוש לדירות בעיר רק עולה, אך התוספת להיצע לא מצליחה לענות על הצורך, מה שגורם להמשך העלייה במחירים. בשל כך, גם דירות קטנות יחסית באזורים מרכזיים נמכרות בסכומים גבוהים.

כמו כן, תל אביב מציעה יתרונות ייחודיים המקשים על קונים לשקול אפשרויות חלופיות בערים סמוכות. רבים מוכנים לשלם את המחיר הגבוה בשל הקרבה למרכזי תרבות, מסעדות, מוקדי בילוי ותעסוקה. "בתל אביב יש איכות חיים שאין בשום מקום אחר בארץ," מציין רונן, רוכש דירה בעיר. "המיקום הזה מביא איתו תחושה של חופש ונגישות לכל מה שאתה צריך."

בשוק הנדל"ן נוטים להעריך כי מגמת עליית המחירים בתל אביב תמשיך בשנים הקרובות, בעיקר בשל הצורך הדחוף בפתרונות דיור בעיר. אמנם הממשלה פועלת להגדלת היצע הדירות באמצעות תוכניות בנייה ופינוי-בינוי, אך מדובר בתהליכים שלוקחים זמן ולא צפויים לתת מענה מיידי לשוק הדירות הרותח.

התחזיות עלולות להשתנות בהתאם להתפתחויות כלכליות וביטחוניות, אך נראה כי הביקוש הבסיסי יישאר גבוה. בעוד אזורים אחרים בישראל עשויים לראות תנודות משמעותיות יותר במחירים בהתאם למצב, תל אביב, עיר הבירה הכלכלית של ישראל, נהנית מיציבות יחסית בתחום זה.

העסקאות האחרונות שנערכו ברחבי תל אביב מציירות תמונה ברורה של שוק נדל"ן חזק. עם עלייה מתמדת במחירים, הביקוש הקבוע והיצע מצומצם, שוק הדירות בעיר ממשיך להוות יעד השקעה מבוקש עבור קונים פוטנציאליים.

המשקיעים והקונים בתל אביב לא נרתעים מהמחירים הגבוהים ונותנים את הביקוש הנחוץ שמניע את השוק קדימה. ככל שמחירי הדירות ממשיכים לטפס, הופכת תל אביב לעיר שבה הנדל"ן הוא השקעה שמבטיחה תמורה גבוהה, ומי שבבעלותו נכס בעיר רואה בו נכס רווחי עם פוטנציאל עליית ערך מתמשך.

The post שוק הנדל"ן בתל אביב: דירה בבוגרשוב נמכרה ב-6 מיליון ש"ח appeared first on חדשות תל אביב.

The post שוק הנדל"ן בתל אביב: דירה בבוגרשוב נמכרה ב-6 מיליון ש"ח appeared first on חדשות תל אביב.

על פי הדיווח באתר מגדילים, המקרה החל בתחילת שנות ה-90, כאשר אברהם שולי, בעלי אולם האירועים "רסיטל" ברחוב מנחם בגין 156 בתל אביב, נדרש לשלם לעירייה כופר חניה כחלופה להקמת מקומות חניה עבור האולם. הסכום ששולם עמד על 273,856 ש"ח, אך העירייה לא עמדה בהתחייבותה לבנות חניון ציבורי בכספי הכופר, כפי שנדרש לפי תקנות התכנון והבניה. בשנת 2004 נכנסו לתוקף תקנות חדשות שקבעו כי על העירייה לבנות את החניון במרחק של עד 350 מטרים בתוך עשר שנים, אך גם לאחר תיקון התקנות החניון לא הוקם.

בשנת 2020 פנה שולי לעיריית תל אביב לבירור מה עלה בגורל החניון שכספיו מימנו, אך נענה כי החניון לא הוקם וכי לא ניתן להחזיר את הסכום בשל התיישנות התביעה. בעקבות התשובה, הגיש שולי תביעה לבית משפט השלום בתל אביב להשבת כופר החניה, שהוערך לסכום של מעל 2 מיליון ש"ח, אך התביעה נדחתה. בית המשפט קבע כי התביעה הוגשה בהתיישנות ניכרת, משום שעל היזם היה לפעול לכל המאוחר שבע שנים ממועד פרסום התקנות המתוקנות בשנת 2004.

שולי ערער לבית המשפט המחוזי, אך גם שם נדחה הערעור. השופטים, בראשות עינת רביד, ציינו כי התביעה התיישנה בשנת 2011 וכי שולי לא נקט בפעולה מתאימה בזמן. עוד ציינו השופטים כי למרות הביקורת כלפי העירייה, אין חובה חוקית לעדכן אזרחים על אי הקמת חניון או על האפשרות להשיב להם את הכסף.

מטעמו של עורך דינו של שולי, ארז תן-עמי, נמסר למגדילים: "אנו מצטערים על דחיית התביעה, אך סבורים כי יש לפרש את התקנות בצורה שתאפשר להגן על זכויות היזמים. מדובר בבעיה רחבה הנוגעת לציבור רחב ששילם כופר חניה ולא זכה לחניון כנדרש".

The post יזם תבע את עיריית תל אביב להחזרת כופר חניה – אך התביעה נדחתה בשל התיישנות appeared first on חדשות תל אביב.

The post יזם תבע את עיריית תל אביב להחזרת כופר חניה – אך התביעה נדחתה בשל התיישנות appeared first on חדשות תל אביב.

הדו"ח השנתי מגלה כי ברוב השכונות היקרות בתל אביב נרשמו ירידות מחירים ביחס לשנה הקודמת, בעיקר בשל המצב הביטחוני ומגמות גלובליות, אך השוק עדיין שומר על עלויות גבוהות מחוץ להישג ידו של רוב הציבור.

שכונות נוספות בתל אביב כמו הגוש הגדול, פארק צמרת, אזורי חן ושיכון בבלי נכנסו לדירוג הגבוה ביותר. לעומת זאת, שכונת ביצרון חוותה עליית מחירים משמעותית של 14% בשנה האחרונה והפכה לפופולרית בקרב משפחות צעירות.

לדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן, "תל אביב ממשיכה להוביל את שוק הנדל"ן בארץ, אך האי-ודאות הכלכלית בשנה החולפת השפיעה גם על השכונות היקרות ביותר".

The post תל אביב שולטת: השכונות היקרות בישראל נחשפות appeared first on חדשות תל אביב.

The post תל אביב שולטת: השכונות היקרות בישראל נחשפות appeared first on חדשות תל אביב.

שטח הפרויקט, המשתרע על פני כ-13.4 דונם, תחום בין הרחובות לה גווארדיה מדרום, וינגייט מצפון, יגאל אלון ממערב ולוחמי גליפולי ממזרח. התוכנית כוללת הריסה של המבנים הקיימים, שהינם בני 3 קומות ומכילים 18-20 יחידות דיור בכל מבנה, והקמת בניינים חדשים בגובה 8 קומות. בנוסף, בצומת הרחובות לה גווארדיה ויגאל אלון ייבנה מבנה בן 15 קומות.

המתכננים העומדים מאחורי הפרויקט הם משרד כנען שנהב אדריכלים, כאשר את בעלי הדירות מייצג עו"ד גיל נבו. התוכנית, המבוססת על מסמך המדיניות למרכז רובע 9 שאושר בשנת 2010 ואומץ בתוכנית המתאר העירונית תא/5000, כוללת גם חזית מסחרית לאורך רחוב לה גווארדיה, אשר יוסיף ממד כלכלי וחברתי לשכונה המתחדשת.

בקרב בעלי הדירות הישנות במתחם, נרשמה תמיכה רחבה לפרויקט, כאשר כמעט 80% מהדיירים חתמו על הסכמה להשתתף בו. התמורה לכל דירה ישנה בפרויקט כוללת תוספת של 25 מ"ר, מרפסת, חניה ומחסן – דבר ההופך את המהלך לאטרקטיבי לדיירים.

ההתחדשות העירונית בשכונת יד אליהו מובלת על ידי יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו וסגן ראש העירייה, עו"ד ליאור שפירא, הממשיך לדחוף את הפרויקט קדימה במטרה לשדרג את השכונה ולשפר את איכות החיים של תושביה.

The post 420 דירות חדשות ייבנו ברחוב לה גווארדיה פינת יגאל אלון: פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף appeared first on חדשות תל אביב.

The post 420 דירות חדשות ייבנו ברחוב לה גווארדיה פינת יגאל אלון: פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף appeared first on חדשות תל אביב.

הפרויקט תוכנן על ידי האדריכל הנודע פרופ' משה צור, והוא ממוקם במרחק קצר ממסעדות, בתי קפה, מוסדות חינוך ומסלולי ספורט, כמו גם בסמיכות לתוואי הירוק של הרכבת הקלה, מה שיהפוך את הנגישות ממנו אל חלקי העיר השונים למהירה ונוחה.

במתחם מוצעות דירות בגדלים שונים, מ-2 ועד 4 חדרים, וכן פנטהאוזים, המשלבים מחירים אטרקטיביים עם עיצוב יוקרתי. העבודות במתחם איינשטיין מצטרפות לתנופת הבנייה של קבוצת חג'ג' באזורים מרכזיים נוספים בתל אביב, ביניהם פרויקטים בפלורנטין, בבלי ואבן גבירול.

בעלי השליטה בקבוצת חג'ג', צחי ועידו חג'ג', הצהירו: "הקבוצה נמצאת בשיא תנופת הבנייה, ואנו ממשיכים להוביל את פעילות הבנייה באזורי הביקוש המרכזיים בתל אביב, במקביל לשותפויות אסטרטגיות נוספות שחתמנו לאחרונה."

The post פרויקט יוקרה חדש בצפון תל אביב: מתחם מגורים עם שדרת קניות appeared first on חדשות תל אביב.

The post פרויקט יוקרה חדש בצפון תל אביב: מתחם מגורים עם שדרת קניות appeared first on חדשות תל אביב.